不同阶段地价特征解析

    房价与地价关系的焦点主要集中在地价上。笔者认为，形成意见分歧的主要原因是，对 

土地在房地产市场中所处不同阶段的价值形态、价格内涵、价格形成的市场背景及供需条件 

等缺乏了解。针对此问题，本文从土地在房地产市场中流动的主要环节入手，对地价进行简 

要的分析和解释。 

    没有市场就没有价格。和其他商品价格一样，土地价格无疑也是市场交易的结果。由于 

不同的市场主体有不同的特质，其产生的价格也就具有不同的价值形态、价格内涵。如果将 

房地产市场分解成不同的几个阶段，我们会发现，在不同的阶段，土地不仅会发生形态上的 

变化，而且其价值形态、价格内涵也完全不一样。同时，每一阶段的市场市场背景及供需条 

件也是不一样的，市场行为主体对地价的理解也是不一样的。从这一点来说，地价的概念是 

具有一定的相对性的。 

    为了分析的方便，把土地在市场中的流动按理想状态描述为三个主要阶段，即土地出让、 

土地转让、房地产出售（土地与房屋一起出售）。其中，土地转让过程与房屋开发出售过程 

往往是一个行为主体，但是，其行为本身是可以分割的，为了说明问题，在此将两者分开。 

下面我们对地价在这三个基本阶段中情形进行以下描述和分析。 

    第一个阶段为土地出让。在这个阶段，参与交易的双方是，政府土地管理部门（土地利 

益代表者）和土地开发商。此时地价的情形是，政府向土地购买者一般获取的土地收入有两 

部分，一是所谓的土地纯收益（或称土地所有权收益），二是基础设施配套费。对于政府土 

地管理部门来说，很清楚，土地所有权收益是土地管理部门作为政府土地利益代表者收取的 

费用，是真正的地价，而基础设施配套费是城市基础设施建设投入的回收，是一种附加的费 

用，不是地价。事实上，尽管有些地方把它称为地价，它的本质仍然是针对使用城市基础设 

施收取的一种管理性费用。所以，我们应该注意到，对于政府来说，出卖给土地开发商的实