考试网 >> 会计考试 >> 土地估价 >> 土地估价题库 >> 土地估价师考试试题(4)土地估价实务试题

发布时间：2006-06-26 19:54     点击：

（2）五通一平费。××厂厂区用地的开发水平已经达到五通一平，即通电、通水、通路、通讯、通气、土地平整。据××市地价评估事务所对河东新区开发费用的测算，每亩土地开发费约为4万。

（3）开发利息。在土地开发过程中，以贷款方式进行投资的资金占主要部分，这里以银行固定资产贷款年利率10.98％计算。另外，土地开发的周期往往超过一年，而以总开发费用为计算利息的基数时会有所重复，这里取前两项总费用的一半做为计息基数，则一年期开发利息每亩为0.44万元。



（4）不可预见费。以前三项的3％计算，则每亩约为0.25万元。

因此，土地开发的总费用：（1）+（2）+（3）+（4）．即每亩为8.7万元，每平方米为130.5元。

（三）土地开发利润

工业生产使用的土地开发利润率一般应低于商业或住宅用地，这里取前两项（一）征用土地总费用+（二）土地开发总费用的10％计算，则土地开发利润每亩约为1.34万元，每平方米为20.1元。

综合前三项各种费用，利用成本逼近法评估的土地资产价格：（一）+（二）+（三）．每亩14.8万元，每平方米为222元。

五、运用市场比较法进行评估

运用市场比较法评估土地资产，能够使土地资产价格更接近于市场价值。这里先取了十例在××市市中区内发生的土地使用权转让的案例，以便于进行市场价格比较。

表一 土地使用权转让样点表

序号

承让方

承让方

地点

土地面积(平方米)

土地转让金额(万元)

单位金额(元/平方米)

用途

备注

[Page: ]

1 淮河路44号

6146

30

48.812

工业

92年10月转让

2 黄山路

2383.17

35

146.883

仓库住宅

1991年2月8日

3 华山北路16号

5730

325.3

568

兼并

1992年6月25日地上建筑物4764.71平方米折价174.7万元随同转让(已扣除)

4 下南街口与长江西路相交处

1608

88

547.264

旧城改造

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