考试网 >> 会计考试 >> 土地估价 >> 土地估价题库 >> 土地估价师考试试题(4)土地估价实务试题

发布时间：2006-06-26 19:54     点击：

1．以成本逼近法为主。××厂是大型的国有企业，建厂历史较长。以前国家确定企业的生产品种，规定任务并且限定销售价格，而财务核算中不含土地资产的价值，这种历史状况不能不予以考虑。虽然近两年开始实行企业自主经营总承包，销售定价放开，并且将部分资产转换经营机制，组建股份制企业，而生产经营仍然是建立在原××厂的基础之上。所以，在进行土地资产评估过程中，土地资产价值额占资产额的比重不宜过高。因此，用成本逼近法进行评沽较适宜。

2．用市场资料比较法调整评沽结果。企业所使用的土地是国有资产，土地资产折价入股组建股汾制企业，由××厂作为国有法人股的持有者行使股权。因此，土地资产的评估也要使用国有资产的价值得以充分体现，防止国有资产的流失。用成本逼近法评估的结果需要以市场资料加以验证和调整，以使国有土地资产价值更接近于现时的市场价值。

四、运用成本逼近法进行评沽

从土地使用现状看，评估土地已经为开发后的熟地，工业生产所需的基础设施都已经开发完成。因此，这里按工业用地熟地进行评估，主要包括土地使用权的取得费用及土地开发费用两部分。

（一）土地使用权取得费用

（1）土地征用费。包括土地征用补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费等，××市一般标准为粮地每亩2.28万、菜地每亩2.70万，因为该厂区已发展为城区边缘部分，所以这里按菜地标准计算，每亩2.70万元。

（2）土地管理费。一般按征用费的1－3％计征，但是在实际工作中均按每亩0.8万计算。

（3）耕地占用税。××市城区标准一般为每亩8004元；××乡为7035元。由于××厂厂区现在已经发展成为××市城区的一个重要部分，这里按城区标准每亩8004元计算。

（4）粮食附加费。每亩按0．37万元征收。

（5）土地统征代办费及不可预见费。按土地征用费的1一3％计，每亩为0.054万元。

土地使用权取得（征用）总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）即每亩为4.72万元，每平方米约为71元。

（二）土地开发费用

（1）城市配套费。××市规定，城市配套费标准在城区乡内，企业用地每亩4万元，行政事业用地每亩2万元；××乡内企业用地每亩2.5万元，行政事业用地每亩1.5万元。这里仍按城区企业用地标准计算每亩4万元。

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