考试网 >> 会计考试 >> 房产估价 >> 房产估价试题 >> 2005年房地产估价案例与分析试卷

发布时间：2006-06-26 19:40     点击：

24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95

3.2室外道路管网及绿化等工程费

根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2,

则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：

30×23667.00=71.00(万元)

3.3估价对象的续建成本合计

4917.95+71.00=4988.95(万元)

4、管理费用

主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。

4988.95×3%==149.67(万元)

5、销售税费

包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。

11882.53×8%=950.60(万元)

6、开发利润

××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：

4988.95×15%=748.34(万元)

7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费

主要包含契税及印花税等，为：

在建工程价值×4.1%

8、运用假设开发法的测算结果

假设开发法的测算结果为：

（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(万元)

（二）成本法分析测算过程

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。

采用的公式：

估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

土地取得成本

运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。

土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)

价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：

1717.18×23667.00=4064.05(万元)

开发成本

2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费

39.82万元（计算过程略）

2.2基础设施配套费

基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。

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